Mnogi od nas godinama steknu neki kapital tj. Equities na svojim kucama/stanovima i sl.
Znaci equity kao razliku između vrednosti kuce i kredita. Zašto to ne iskoristiti? To mnogima lezi onako bez veze, ili koriste za kupovinu automobila, godisnjih odmora i sl.
Ima i onih koji su odgovorniji i to ne diraju.
Način da se to iskoristi je secured line of credit, sa hipotekom na nasu kucu, ali sa veoma niskom kamatom, najcesce prime rate + 1%

Ovaj format na ovom forumu je bas los za ovakve stvari, ali ja ću pokusati da prakticno prikazem kako doći do neverovatnog kapitala u nekretninama bez novca, koristeci samo equities u našim kucama. Znaci ovo je samo primer/osnova, nije zagarantovana formula.

Uzecu za primer da jedna jedinica (kuca ili sl.) Kosta 100 hiljada dolara.
Pošto se radi o investiciji, za kupovinu ovakve nekretnine je potrebno uloziti 25% downpayment-a ili uloga.

Uzmimo za primer da imamo 100 hiljada dolara equiti u nasoj kuci (principal residence) i otvorimo LOC na 70,000 dolara. To je u ovom primeru dovoljno da se kupe dve jdinice po 100 hiljada dolara, plus troskovi prevoda.

Na početku prve godine.
Jedinica br 1:
-Vrednost = 100,000 ( down-payment 25,000)
-Kredit = 75,000
-Equity = 25,000

Jednica br 2:
-Vrednost = 100,000 ( down-payment 25,000)
-Kredit = 75,000
-Equity = 25,000
----------------------------------------------------
Posle 2 godine: ( recimo da je cena jedinice porasla, a nešto se od kredita otplatilo ...)
Jedinica br 1:
-Vrednost = 110,000
-Kredit = 70,000
-Equity = 40,000

Jedinica br 2:
-Vrednost = 110,000
-Kredit = 70,000
-Equity = 40,000
---------------------------------------------------------
Od svake ove dve jedinice uzeti novi secured LOC na 30,000 x 2 = 60,000
Kupiti nove dve jedince (3 i 4)
----------------------------------------------------------
Stanje na početku za 3 i 4 je isto kao i na početku za jedinicu 1 + 2
-----------------------------------------------------------

Posle 4 godine (od početka):

Jedinica 1 i 2 (1+2):
-Vrednost 120,00 + 120,000
-Kredit = 65,000 + 65,000
-LOC = 30,000 + 30,000
-Equity = 25,000 + 25,000

Jedinice 3 + 4 :
-Vrednost = 110,000 + 110,000
-Kredit = 70,000 + 70,000
-Equity = 40,000 + 40,000
------------------------------------------------

Šta se sad desava?
Sad smo u situaciji da koristeci equities od svih jedinica kupimo 3 nove jedinice ili uz malo dodatka sa LOC koji je vezan za vasu ličnu kucu, možemo kupiti 4 nove jedinice.
Znaci posle 4 ili 5 godina se može doći do 8 jedinica !!!
Koliko je to za 10 godina?
Sad sve jedinice rade u nasu korist. Znaci ovakvom formulom bi verovatno mogli za 10 godina već imati novih 10 jedinica, ili ukupno 18-20

Svima je jasno da je ovo jako teško ili nemoguće izvesti. U roku od 10 godina će verovatno doći do korekcije cena, mogu se desiti razni problemi ... bilo šta.
Ali šta ako to sve uspemo izvesti u roku od 15 ili 20 godina? Šta ima u tome loše?
Ili da umesto 10 jedinica, kupimo novih 5 ?

Stvar je u tome da je ovo formula/primer kako da se bez novca dodje do ogromnog kapitala koristeci kredite, koristeci tudje pare. To je jedini način investiranja za kojeg će banke verovatno odobriti kredit. Za nijednu drugu vrstu investiranja banke nebi dale ovoliki novac. To niko neće da rizikuje, ili bi bile ogromne kamate itd..
Naravno da moramo imati jako dobar credit rating i sto manje dugova na karticama i sl.

Za ovako nešto covek mora da bude mlad da lakse sve to izvede, da ima dovoljno vremena ispred sebe, da ima dobru volju, jasan cilj, i kao sto bi Realista rekao, treba da ima mu*da :)

Dobra stvar u ovome je sto krediti za kuce imaju male kamatne stope, isto tako je sa secured LOC na kojima nije obavezno otplacivati glavnicu nego samo placati kamatu. To dozvoljava da kirija može lakse da pokrije mesecne troskove. Naravno, treba imati neki back-up, još neki način odakle se na brzinu može doći do novih para ako bi doslo do bilo kavog problema. Problem mora da se resi jer je likvidnost jako losa, ne može se prodati nekretnina na brzinu bez gubitka, zbog toga je bolje imati rešenje da se izadje iz problema nego zuriti prodavati ili paniciti.

Ovo je skraceni model koji sam ja naucio iz knjige, koji objašnjava kako steci kapital „tudjiom parama” , znaci bez nekog svog novca. Zamislite kavi bi se dugorocni rezultati ostvarili kad bi na to još ulozili i neki svoj novac, recimo neki novac koji je zarobljen u nekakvim index fondovima :)

----------------------------------------------
I na kraju moram da se ogradim:

Sve ovo gore sto sam napisao, kao i svi prošli i buduci komenatri na ovom forumu na bilo koju temu, sluzi samo kao model za diskusiju a nikako kao direktan savet.
Svako ko se odluci za ovakav ili sličan model treba sam da se posavetuje sa profesionalcima i sam na ličnu odgovornost krene u investiranje. Svaki iznos, moguća zarada/gubitak ili trosak koji sam neaveo, sluzi samo kao primer, a ne kao dokaz da se tako desilo ili da će se tako desiti.