Stručnjaci izvlače procente iz dupeta.. Slabo oni šta znaju. Slažem se da treba početi što ranije i što agresivnije ( mislim štedeti veće procente a ne rizičnije investicije)
Ovi što počnu kasnije često upadnu u zamku da probaju da nadoknade vreme rizičnijim pristupom. I to je u redu ako neko svesno odabere veliki rizik. Naravno, u velikoj većini, ljudi nemaju nikakvu predstavu šta je rizik i kako se računa.
Generalno, mi sa balkanskih podrucja imamo i plan b. Ako baš ne uštediš kolko ti treba za penziju. Možeš uvek tamo da se vratiš i da živiš sa 500 ili 1000$ mesečno što ovamo ne bi mogao.. Pogotovo ako imaš i otplaćenu kuću pa može da kaplje i renta..

Učite decu da štede puno od prve plate, i investiraju konstantno, i neki se mogu penzionisati sa 40 godina..imam kolegu što je tako počeo i od 18 godine je odvajao skoro punu platu a živeo sa roditeljima..sa 20 je kupio prvu kuću i izdavao.. Sa 30 se oženio, kuca mu je već otplaćena, druga delimično otplaćena a u penzionom fondu nekoliko stotina hiljada.. A posao oko 80k godišnje. On planira da radi još maksimalno 10 godina i da se penzioniše.. Imao je i sreće da i nekretnine samo idu gore sve vreme ( kanada) a i da je agresivno investiranje počeo 2007 godine neposredno pre sloma berze.
Ajd u zdravlje!

Okej, ako strucnjaci i „strucnjaci” ne znaju koliko treba stedeti, koliko onda ti mislis da treba stedeti? Nemoj samo reci „sto vise to bolje, jer je moj prijatelj koji je stedeo 100% od plate super prosao”. Ne možemo svi da stedimo 100% od plate.

pa ne može se to znati. To zavisi i od plate i od okolnosti. Jesi sam? imaš li dece ? koliko? Neki ljudi nemaju ni za racune a ne za stednju.
Ovo ti je sve demagogija sto pitas. Da to može da se izracuna, i ovi „ strucnjaci bi do sad izracunali tačno.

> u penzionom fondu nekoliko stotina hiljada.

Znaš li kako investira te pare? I znaš li tačno koliko ima? Ako shvatam, on investira već 22 godine (od 18-e do 40-e), pa ako ima 400k u fondu, to je pet plata, sto je mogao da dosigne stednjom od 20% plate uz minimalan rast.

Nisam citao tačno šta sam gore naveo, ali on ima 32 godine. Znaci investira 14 godina. Prvo je stedeo za kucu, pa kad je nakupio za downpayment onda je izdao kucu pa su mu ovi placali hipoteku a on je malo dodavao dok nije kucu otplatio. Pa se onda zenio, pa troskovi itd.. Pa je onda kupio veću kucu i tu su se uselili, i recimo da je kuca jedno 600k ( kolko znam cene u kraju) a on je stavio jedno 300-400 kao downpayment) Znam da ima na trading racunu oko 200k ali ima i corporate RRSP i on i žena, te detalje ne znam pa sve zajedno možda ima i 300k)

> agresivno investiranje počeo 2007 godine neposredno pre sloma berze.

Zašto bi bilo dobro da krene da investira pre pada? Ako je to prvi put kad je stavio sve pare na berzu, onda je verovatno pretrpeo veliki gubitak, zar ne?

Ovo je bilo slučajno, tad je upoznao mene pa onako priucen, poceo da stavlja pare. Do tada je odplacivao kucu. Tako da se desilo da kad je on poceo da stavlja od plate svakog meseca, berza je ubrzo pala.. Ali je zato sledećih 6,7 godina imao spektakularan rast. jer je sve islo gore.

Kupovao je sve i svasta, malo kanadske malo americke, real estate fondove ( inače ima sa strane i real estate licence) pa starbuck pa banke.Onako sve odoka. Sad je u zadnje vreme poceo da kupuje indekse.
Ali još uvek samo sektore. Kupio je npr DFN, i uvek gleda da prima dividendu, i onda ima DRIP i to gleda. Kaže da mora da bude placena dividenda, jer to tera kompanije da budu odgovornije.

Jednostavno je imao sreće da je real estate isao samo gore ( zadnjih 14 god. u Torontu ) a berza gore zadnjih 6, 7 godina, bas kad je on poceo da investira ozbiljno.

Cela poenta je ako pocnes sa 18,možeš i da pogresis, možeš i da lutas, možda i nemas bolji prinos od proseka berze, ali ako imaš 40 godina horizont, sve se to ispegla manje vise ako si iole ozbiljan.Naravno, ne dolazi u obzir sve pare u jednu akciju i grickanje noktiju.

Ovo je sve odoka, samo sam hteo da kažem, on nije ni obrazovan ni mnogo pametan, ali je krenuo mlad, i nije pravio katastrofalne greške
i evo za 14 godina je imucan, a za još 14 će verovatno biti bogat.( ako nastavi razumno da se ponasa)

”

Svaka cast Stef, veoma iskren i dobronameran komentar.
Ja sam te odmah razumeo, da je covek samo poceo da stedi 2007. a ne stavio sve pare kao sto ovaj gore nešto prica.
Njegov problem je sto on ne vidi ništa dalje od indexa i sve se samo svodi na to koliko procenata od plate da izdvojis 20, 50 ili 100%

Steta je za sve one koji imaju bar 20 godina do penzije da bar nešto ne pokusaju da urade drugacije. Ja sam dosao u Kanadu pre 16 godina i kombinacijom nekretnine-biznis-berza dosao u situaciju da mogu da budem ponosan na svoj uspeh.
Sve moje rental properties sam kupio pre 2008. godine sto je bilo pogresno, ali sada sam jako zadovoljan da sam to uradio bilo kad. To je ono o cemu i ti pricas, da ima prostora i za greške ako imaš vremena.

pa ne vidim ja tu nešto iz ove price za doticnog gospodina da je on nešto spektakularno uradio.
*********************************************
Kako ne vidis? On je kupio prvu kucu pre 14 godina, recimo da je tada kostala 150K , posle 14 godina je vredela bar duplo. Stanari su mu placali kredit i deo glavnice, i on sad ima 300 hiljada. On je ubrzao otplatu kredita, a ostatak novca investirao na berzu gde ima još 200 hiljada.
Nije on uradio ništa spektakularno ali je uradio nešto jednostavno sto skoro svako od nas može samo ako hoće, i ako može da vidi „future value” i ne prica puno o riziku ili kako niko ne može pobediti index :)

@stef
Ako mogu prvo ozbiljno pre nego sto krenem u glupiranje...
> Da to može da se izracuna, i ovi „ strucnjaci bi do sad izracunali
Da li zaista mislis da niko ne racuna koliko treba da se stedi? Kako tebi država zna koliko da uzme za ”Old Age Security„? Sto ti ne uzmu 100%? Ili 0%? Nego uzmu bas onoliko koliko uzmu?

> Jesi sam?
Da.

> imaš li dece ?
Dva.

> koliko?
Tri.

> Sad je u zadnje vreme poceo da kupuje indekse.
Znaci, i on je krenuo da se uozbiljava. :) Preporuci mu neku knjigu sa bogleheads.org/readbooks.htm

> on nije ni obrazovan
Nisam ni ja obrezan.

> ni mnogo pametan, ali je krenuo mlad
A je li ruzan? ”To je nasa stvar, biti ruzan, pametan i mlad, ionako nema veze„...

> ne dolazi u obzir sve pare u jednu akciju i grickanje noktiju.
Potpisujem to! Mada se Stef i ja često oko ne slazemo oko investiranja, ipak cenim kad napise nešto ovako. Ali ako može jedna sala... mada svi znamo da ne treba sve pare u jednu akciju posto su neke loše, šta mislis da li ipak mogu da se stave sve pare u jednu akciju ako je dobra, npr. CUU.V? :)”

>Ne razumem terminologiju „koristim tudje pare”<To je po onoj izreci - da bi se obogatio moras da koristis tudju pamet i tudje pare:)>Negde si u banci nešto potpisao da će da vratis te pare<E pa ne mogu da verujem da sve to treba da objašnjavam ali dobro, imam vremena.
Kirija koju naplacujem stanarima je dovoljna da pokrije sve troskove kredita, osiguranje, property tax-u i još malo ostane za mene da radim šta hoću. Pod troskove kredita smatram mesecnu ratu koja ukljucuje kamatu i deo glavnice. E sad me pitaj kolika mi je glavnica:)
Inflacija ima dupli efekat, umanjuje vrednost kredita a uveceva vrednost nekretnine. Ako onaj "visak" od kirije uplatis za kredit onda nema problema da sa ovako niskom kamatom otplatis kredit za 15-ak godina , tj. pola kredita za 7 godina, odprilike.

Šta je tu kreativno? Pa to da osim troskova prepisa nisam ništa potrosio, i tako bez para i jako malo truda stekao velike assets.>Dok je muzika svirala sve je bilo ok, kad je muzika prestala i trebalo da se sedne ispostavilo se da ima manjak stolica<

Pa i moje nekretnine su u jednom trenutku imale manju trzisnu vrednost nego sto sam ih ja platio, ali šta je tu problem. Ja nisam zbog toga zurio da ih prodam i da izgubim pare. Imao sam stanare koji placaju rate i sve ostale troskove, i posle 2-3 godine cena je ponovo pocela da raste. Deo glavnice se je otplacivao i dok su cene nekretnina padale.

U nekretnine bi trebalo da se investira na dugorocno i nebi trebalo da bude većih problema.

Kako tebi država zna koliko da uzme za „Old Age Security”

Ja ovde ništa ne razumem.
Ko šta uzima i od koga?
Ovo pitanje nema nikakvog smisla.

pa to je metod Orisnog. Pricas svoju pricu i ignorises pitanja i primedbe.

Gospodin iz prve price je krenuo sa 0. Nasao posao i poceo da stedi.
Ne možemo mi o detaljima da se raspravljamo kad se ne slazemo u sustini.

vi se kunete u indekse kao u religiju a mi svi ostali tvrdimo da je to bezveze. Covek ti objašnjava da je on to isto a i bolje postigao kupovanjem nekretnina. Ja sam kupovao i još kupujem pojedinacne akcije, ali ne trgujem kratkorocno i kupujem dosta razlicitih akcija.
Onaj iz mog primera samo hoće dividende.. I sad, možda on stedi manje ili vise od tebe, možda ti dobijes na indeksu manje ili vise u nekom odredjenom roku, ali su to sve nebitni detalji. Glavno je da nadjes nešto sa cime možeš da lepo spavas, i da na duzi rok donosi rezultate.
Indeks je jedan od alata, nit je jednostavan, nit je najprofitabilniji.
A i za rizik vise nisam siguran.

@Stef

Izvini, nisam odmah video da ima novih poruka na ovoj temi, posto ovaj dinosaurus od foruma ne prikazuje lako koje teme imaju nove poruke.

> ajd nam ti Orisni daj neku knjigu sto će to da objasni.

Ma ne treba ti knjiga za to. Ako su kupili kucu za $300K 1978-e i prodali za $800K 2013-e, to je zarada od 167% na 35 godina, sto je 2,84% godisnje. Ako je tolika bila i inflacija u CAD, ne cudi me da cene nekretnina na duzi rok upravo prate inflaciju. E sad zamisli da su stavili na portfolio koji im je doneo 6% godisnje. Imali bi $2,3 miliona umesto 800 hiljada, sto je skoro tri puta vise!

Ako ćemo da se „gadjamo” poslovicama, onda sto kaže nas narod, „Ko ne riskira, ne profitira”! Zato Orisni i riskira ulazuci veliki deo svojih para na berzu, naravno kroz indeksne fondove.

> vi se kunete u indekse kao u religiju a mi svi ostali tvrdimo da je to bezveze.

Zar i ti ponovo, Stefe?! Zar nisi bio pre koju nedelju napisao da su indeksni fondovi najbolje rešenje za većinu ljudi? Šta se sad promenilo?

> Indeks je jedan od alata, nit je jednostavan, nit je najprofitabilniji.

Daj, bre, šta nije jednostavno kod kupovine indeksnih fondova? Eto Prerija je prebacio ceo svoj portfolio u indekse u roku od par nedelja. A što se tiče toga šta je „najprofitabilnije”, ne znam umesto kako ti to definises? Jasno je da indeks neće imati najbolji rezultat na bilo koji kraci rok. Indeks će biti prosek i biće onih koji su iznad indeksa. Ali na duzi rok je teško pobediti indeks. I zauvek ostaje da je nakon troskova trgovine indeksni fond bolji od proseka ostalih ucesnika berze.

Zašto ne bi uzeo alat koji ti garantuje natprosecne rezultate investiranja?

Koji je po tebi bolji alat? Eto ti trgujes i individualnim akcijama i opcijama i Forex-om (i zlatom, naftom, sumama na engl. „timber”, kukuruzom, svinjskim polutkama...), i u Kanadi i u Americi i u Srbiji... a opet prinos... prinos nisi nikad objavio.

> samo ti vreme treba a ne genijalnost.

I sreća da ne kupis nekretninu na vrhuncu kao sto je sam Stef na primer pomenuo 2007-u godinu u Americi. Pošto si već pomenuo svog prijatelja Kanadjanina koji je krenuo od kupovine kuce sa 18 godina dok je živeo kod roditelja, da li je neki Amerikanac koji je 2007-e imao 18 godina i uradio istu stvar-dobio posao i kupio na kredit kucu da izdaje dok je živeo kod roditelja-bio po tebi nesrecan ili glup? Šta je sa nekim Srbinom koji je uradio istu stvar kupovinom stana u Beogradu pre koju godinu i sad je tom stanu dosta pala vrednost a usput su pale i cene izdavanja tako da od rente ne može da pokriva kredit? Kad god imaš „leverage” investiranje, kao sto je kroz nekretninu za izdavanje, uvek imaš veću sansu da izgubis dosta ili bukvalno bankrotiras.

> sad bi Orisni sracunao da je zarada 300% i da je % oko 6% godisnje( odoka)

Zašto mora „odoka”? Ako već pišes ovu poruku u brauzeru, koliko je teško ukucati Ctrl+T i 4^(1/35) da bi video da je 300% na 35 godina zarada od 4% godisnje? Za to treba pola sekunde. Ako neko ne zna tačno kako se racunaju procenti i mora o tome da razmišlja, onda je pitanje da li treba da se bavi bilo kakvim analizama berze, da ne pricamo o tome da drugima na forumu prica o prinosu. Da je 6% godisnje na 35 godina, imali bi oko 670% ne 300%.

> Jedna je stvar reći da su indeksi najbolje rešenje za većinu ljudi

Da, mi (samo) to kažemo. Drago mi je da se i ti slazes oko toga. :) Zapravo ne znam ko se uopste od forumasa ne slaze. Jedino još MalimX6 i Lada nisu naucili šta su indeksni fondovi i kako to radi. Ako sam dobro shvatio, Lada još nije nikad ništa nigde ni investirala posto uvek ceka neku „magicnu formulu”. Za to vreme, MalimX6 trguje raznim akcijama i „uci”.

> Šta je indeks fond? i pitaj Da li mogu da se zarade pare na nekretninama:

Upravo to što vecina ljudi ne zna šta je indeksni fond je razlog zašto ja pišem na forumima na srpskom! To je „prosvetiteljski rad” da barem nekoga naucim da postoje jednostavni, pasivni nacini za investiranje (koji uzgred, gle cuda, mada bili najjednostavniji, garantuju natprosecne rezultate nakon troskova trgovine!). Zašto ti mislis da sam ja na forumima na srpskom? Da bih nešto naucio?! Od koga, bre, da naucim i o cemu da naucim? Za vise od deceniju koju sam proveo na raznima forumima sam možda procitao dve-tri korisne stvari o mom investiranju u Americi. Da sam isto to vreme proveo citajuci/pišuci na Bogleheads ili nekom drugom dobrom forumu na engleskom, mogao sam već da imam „doktorat iz forumisanja”. :) Ne kažem da na forumima na srpskom ne može ništa da se nauci, ali u poredjenju sa forumima na engleskom (gde se javlja vise ljudi, koji znaju daleko vise nego bilo ko od nas, koji znaju konkretne stvari o investiranju u Americi, itd.), ovde prakticno nema ništa da se nauci. Zato je jedan od mojih saveta za one koje interesuje investiranje u Americi da nauce engleski i čitaju forume na engleskom.

A što se tiče pitanja da li može da se zaradi na nekretninama, naravno da može da se zaradi. Ali isto tako može i da se izgubi! Slično i ja sa indeksnim fondom. Može da se zaradi, a može i da se izgubi. No, za isti preuzeti rizik, veca je ocekivana dobit na indeksnom fondu nego na nekretnini (da ne pricamo o odsustvu diversifikacije kad imaš jednu jedinu nekretninu za izdavanje). Ako neko već hoće da investira u nekretnine za izdavanje, neka gleda u REIT fondove.

> najbolja investicija je bila u americi da se kupe nekretnine. To je bilo i ocigledno, i moguće

Naravno da je moguće investirati u nekretnine. Možeš uvek lako da kupis VGSIX fond. Treba ti $3.000 minimum: https://personal.vanguard.com/us/funds/snapshot?FundId=0123&FundIntExt=INT Što se tiče toga da je bilo ocigledno, jesi li ti sve svoje pare stavio u taj fond? Što se tiče toga da li je to bilo najbolje, evo gledam u poslednjih pet godina VGSIX je skocio 116,26% a VTSMX 99,18%. (Nazalost na ovom forumu ne mogu da se ostavljaju slike da ostavim poredjenje grafika.) Ne znam kako bi se dodatno ponasali u portfoliju koji ima obveznice, ali nije to ogromna razlika.

> ajd sa da se kupuju indeksi

Nema tu ništa da se radi oko kupovine. Stavis sve na „automatik” i kompjuteri rade za tebe. Od svake plate firmin kompjuter uplati deo para u tvoj penzioni fond, kompjuter penzionog fonda kupi za tebe indeksni fond, i kompjuter indeksnog fonda trguje akcijama na berzi. Tebi ostaje vremena za forumisanje (a pritom imaš garantovane natprosecne rezultate!). Šta ćeš bolje od toga? :)

Mogao bi i ti da probaš. Jesi li ikad kupio indeksni fond? Jesi li ikad racunao kako se tvoj prinos poredi sa indeksnim fondom (pravilno odabranim za poredjenje!)? Koji je tvoj plan investiranja?

Ne znam zašto sve izvlačite iz konteksta i pravite se pametni?
Ja sam naveo najgori slučaj dvoje neukih ljudi ( u finansijama) koji su i pored groznog spleta okolnosti dobro prošli. A u prvom primeru sam naveo kolegu što je kupio kuću jako mlad i izdavao. Niti znam tačne cene ni datume, ali ne lezi vraže, sad ste vi uzeli moje proizvoljne podatke i delite ih u sitna crevca? Šta ako su oni kuću kupili 5 godina kasnije a platili 278 a ne punih 300 a u razgovoru sa mnom ubacili taj broj kao prvu okruglu brojku?
Dajte ljudi, ja nisam tako mlad, živeo sam u 4 države a nikad nisam naišao na tako nefer sagovornike.
Jedino što nikad ne koristite je Ad Homini, sve ostale logičke smicalice su vam stalno na repertoaru.

A Što se tiče rizika, sve i da si razumeo rizik, ne možeš da izračunaš rizik za nekretnine, ni globalno a kamoli lokalno po državama, gradovima i različitim vremenskim periodima.

Naravno da je rizik u korelaciji sa profitom, da li si se zapitao jel to percepcija rizika ili izračunat rizik?

Da li Sme, taurus, pa čak i prerija i orisni računaju rizik za sve asset class pre nogo što investiraju?
Naravno ne. Ali menjaju cenu istih svojim kupovinama, a i prodajama za ove što prodaju . A odluku su doneli na osnovu percepcije rizika, sa foruma, nekoliko knjiga, ili im je neko rekao.

Topiko je bio kako se obogatiti polako, i ja sam naveo jedan pa posle i drugi primer koji nisu sa indeksima.
I sad vi pitate šta je tu genijalno, kako to 2.64% ,kako sam se jelte usudio da to postavim na temu i da li ja znam da profit zavisi od rizika. Šta vas je to spopalo?

@Stef
> Topiko je bio kako se obogatiti polako

Izvini ako izgleda kao da smo mi skrenuli sa topika. Ali povela se prica o investiranju u nekretninu u kojoj neko živi, sto donosi prinos od 0% realno. Meni to nije dovoljno da se „obogatim” (tj. da dodjem do svog cilja da se penzionisem kroz 30 godina sa istim primanjima u penziji kao sto sam trosio od plate). Meni treba 3% realno. Zbog toga ne mogu da „investiram” samo tako što otplacujem kredit na kucu, nego moram da agresivno investiram u berzu (... i da ne zaboravimo, ako nismo već pomenuli :)... te investiram kroz indeksne fondove, naravno.

@Prerija
> kakvu odluku da donese neko ko ima 22-23 godine i ko je dobio svoj prvi posao recimo danas: da li da kupi ili da iznajmljuje?

To je jedno pitanje. Ima mnogo stranica i kalkulatora na netu koji pomazu oko donosenja te odluke. Ja reporucujem ovu stranicu: http://www.bogleheads.org/wiki/Owning_vs_renting

Kad neko već poseduje nekretninu i ima kredit, onda je sledeće pitanje da li da ubrzano otplacuje taj kredit (od para koje ne trosi od plate nego može da stedi/investira) ili da investira te pare. Opet ima mnogo stranica za to. Ja preporucujem ovu stranicu: http://www.bogleheads.org/wiki/Paying_down_loans_versus_investing

Za kraj je naravno i pitanje ako neko ima nekretninu (ili rentira) i ne otplacuje kredit prevremeno nego investira, kako da onda investira.

Ne znam koliko vas je procitalo PDF fajl koji je Prerija ostavio na početku ovog topika? Šta mislite o tom nacinu investiranja?

a šta ako je realna dobit na nekretninu 0.5% a ne 0. Recimo da su knjige pogresile, ili da si u gradu kao New York gde nema mesta za sirenje pa cene stvarno idu gore realno.

Sad ovi sto kupuju leveraged 20x ( sto je moglo u kanadi do skoro, ne znam trenutno) odjednom vide da oni dobijaju 10% na svoje inicijalno ulozene pare samo na kapital gain.

Citao sam ja nekeanalize za realno 0% na real estate. Neki čak navode primere kako kuce iz rimskog carstva vise ništa ne vrede.
Međutim na jako dugi rok, vrednost nekretnine zavisi od traznje, i ako je lokacija prenaseljena, onda će cena rasti.

Voleo bih da vidim poredjenje rasta berze i nekretnine na menhetnu zadnjih 100 godina, bas me zanima šta je realno bila bolja investicija.

Opet ste se zayebali !
Za vasu racunicu vazi ono:
„Tačan zbir NEtačnih podataka”

Vi racunate dobit kao razliku od kupovne i prodajne cene.
E to se tako ne radi!!!
To je ono šta razdvaja uspesne i neuspesne ljude. Zbog toga je za vas najbolje da nastavite sa index fondovima.

Zarada se racuna kao razlika prodajne cene i balans kredita u vreme prodaje, a ne kupovna cena. Tu ste se zayebali u startu.
Meni je posle 7 godina krertit bio 50% manji nego kupovna cena.
Svi znamo da je inflacija daleko veca od one zvanicne. Inflacija i potraznja na dobroj lokaciji čini nekretninu sve skupljom a obezvredjuje kredit. To vi o tome nikada niste ni sanjali i zato gresite. Zbog verovanja manipulatorima i caitanju zastarelih teorija po starim knjigama vi ste ozudjeni na propast.

Evo još jedne gluposti:
Mnogi koji ulazu u nekretnine ocekuju da će zaraditi ne na mesecnom pozitivnom cash flow od rente nego na capital gain od povecanja vrednosti nekretnine.

To sam ti objasnio u proslom komentaru, ja sam upravo ocekivao suprotno, ali trenutno me NE interesuje capital gain posto ću nekretnine ostaviti u nesledstvo deci, a ja do tada samo kupim rente i uzivam.

Evo još jedne gluposti:
Pa u cemu je razlika? Isti je asset class. Ja placam rentu banci u neku ruku.

Jeste, ti placas ratu za svoju kucu, a za ostele kuce ti placa neko drugi , pa kad imaš još 5 takvih onda je sve to X5.

Evo još jedne:
ako je znatno jeftinije da iznajmljujem stan, kao sto je trenutno slučaj u vecini gradova u kanadi

Ko te je to slagao zivota ti?
Pa znaci moji troskovi su veci nego sto naplacijem kiriju???
Vise bi voleo da ovi pišes namernmo, jer zvuci jako glupo.

Pa kad bi tako bilo onda se niko nebi bavio tim poslom. Zar možeš da poverujes da su investitori gluplji nego stanari koji moraju da iznajmljuju tudje kuce i stanove?

Pre nešto više od godinu dana sam imao problema sa jednim stanarom, ...na kraju sam izgubio samo pola mesecne kirije, ali sledećim stanarima sam povecao kiriju za 15%, prošlog meseca su izasli i sad sam povecao kiriju novim stanarima za još 15%. Pošto se troskovi nisu menjali, trenutno imam 30% veci cash flow u odnosu na taj period.
Bio sam jako nerovozan kad sam imao problema sa tim covekom, u to vreme je berza isla jako dobro pa sam hteo da prodam tu nekretninu i da investiran ba berzu. Sada sam jako srećan sto to nisam uradio, ista nekretnina je porasla od tada za 45 hiljada dolara, mislim za toliko vise je komsija prodao negde u maju mesecu, a plus sto imam veću zaradu zbog vece kirije.

Jednom kad se covek oslobodi straha, svakog dana se otvaraju nove ideje i nove mogućnosti da se naprave pare.

Ponekad stanari prave probleme, ali kao sto sam rekao juče, ako imaš dobru kucu na dobroj lokaciji i iznajmljujes je za velike novce, oni problematicni ljudi se neće ni javljati. Ja sam se nekada trudio da održavam te nekretnine sto je moguće bolje, ali se ispostavilo da je bolje da se stanari previse ne zadržavaju, znaci ako placaju vise nego prosecno, oni će brze napustiti kucu ili stan i onda imaš sansu da povecas kiriju vise nego sto je to zakonski dozvoljeno.

Investiranje u nekretnine nebi predlozio kao najbolji način da se stedi za penziju ali u kombinaciji sa drugim nacinima se definitivno isplati svima onika koji imaju vremena do penzije, kao sto to Stef objašnjava.

Ja sam imao 5 rental properties. Krenuo sam po preporuci iz jedne knjige koja je objsnila kako kupiti 10 ili vise nekretnina bez ulaganja svog novca.
Ako se pravilno odradi domaći zadatak, nekretnine mogu da ti zarade 10% godisnje. Ako imaš 10 takvih nekretnina, svake godine ti ostaje jedna free tj. bez kredita. Za 10 godina imaš 10 kuca free ili 10 kirija.
Ako si napravio greške ili market napravio neocekivane poteze, bićeš zadovoljan i sa 5 kirija.
Ja sam svoj pitanje (u kombinaciji sa biznisom i berzom) resio sa 5 nekretnina. A vi slobodno pricajte maloj deci kako je to 0% godisnje.
I onako osim vas dvojice niko i ne veruje i to.

Nisi dobro procitao komentar, procitaj još jednom pa će ti biti jasnije.

Ja nigde nisam rekao da sam ja kupio rental za 10 hiljada, odakle ti sad to? Nemoj da izmišljas.
Ja sam svoja prva dva i četvrti kupio bez ijednog dolara, samo sam platio troskove prevoda.

Dalje, nisam rekao da sam otplatio za 10 godina nego sam otplatio 50% za 7 godina, jel' ti znaš da čitaš ?

To - 10 kuca za 10 godina je teorija iz jedne knjige, a ne da sam ja to uradio. Ja sam po toj teoriji kupio 3 od 5 nekretnina.

Ja nemam nikakve linkove da ti postavim, sve sto treba da znaš sam već ovde napisao ali ti to ne razumes.

@Stef
> Voleo bih da vidim poredjenje rasta berze i nekretnine na menhetnu zadnjih 100 godina, bas me zanima šta je realno bila bolja investicija.

Ne znam neki graf posebno za Menhetn. Najviše podataka o „housing market”-u imaš od (Nobelovca) Silera: http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm Covek je potrosio decenije skupljajuci te podatke. A evo primer šta on sam kaže o „stocks vs. houses”: http://www.cnbc.com/id/100690180

Da li ti mislis da se cene nekretnina na Menhetnu u proteklih 100 godina isle vise nego berza? Naravno da ima housing market-a gde i na nešto duzi rok cene idu vise od 0% realno. Ali da je bas islo preko berze u poslednjih 100 godina bi bilo vrlo vrlo teško.

ovo je interesantno. On poredi 3 moguća dogadjaja sa kucama a samo jedan sa berzom. bilo bi interesantno da uporedi pad berze od 25% ( što se desi malo malo) pa da i tu tabelu stavi posle 10 godina.
Ovako izgleda samo kuce mogu da padnu u ceni, a berza ne
Usput.. jesi primetio kako kaže da je svega 1% stanova /kuca praznih?

1996 kad sam dosao ovde i tražio stan, u razgovoru sa superom čujem ovako: Imamo 750 stanova u ovih 5 zgrada, i samo su 2 na izdavanje.
Onda su malo liberalizovali kontrolu, pa je krenula gradnja, ali je izgleda potrebno dugo vreme da se to neutralise.

If, however, you don’t believe the housing market will take a 20% dive and like me, you believe there will only be a 10% correction in housing prices, if that, then investing in real estate isn’t such a crazy idea. Even if the real estate market did drop by 10%, you would have approximately $150,000 in equity in your home—about $20,000 more than if you had invested in the markets. If the housing market doesn’t correct, you would have almost $70,000 more than if you’d invested in a balanced portfolio for the same time period.

@stef
> On poredi 3 moguća dogadjaja sa kucama a samo jedan sa berzom.
Prvo, nije on, nego ona. :) Ja sam vrlo gender/sex-sensitive.

Drugo, posto si ti procitao ceo clanak, krenuo sam i ja da čitam, ali kad vidim da neko gresi oko procenata, ja ne mogu dalje da čitam.

„To understand how this works consider what happens if you put 10% down on a property worth $300,000. Your original investment is $30,000. If the house goes up in value by $60,000 and you sell, you’ll make a $30,000 profit (before interest, taxes and expenses).”

Neće biti profit $30,000 nego $60,000! Pošto si ti „leverage” 10X, kad „underlying asset” ode 20% gore, onda ti zaradjujes 200% (ne 100% kao sto piše u clanku). Evo objašnjenja: Ako je kuca bica $300,000 i ti si stavio $30,000 za „downpayment”, onda si uzeo kredit za $270,000. Ako kuca onda skoci na $360,000, ti je prodas, vratis kredit i ostane ti $90,000. Znači da si svojih $30,000 pretvorio u $90,000.

„But what if the same $300,000 house drops in value by $60,000, and you sell. You won’t get any of your initial $30,000 deposit back and, worse, you’ll now owe $30,000 to the bank to pay off what you’re short on in the mortgage. While the investment only declined by 20%, you ended up in the red by 100%.”

Nisi „in the red by 100%” nego si „in the red by 200%”. Da imaš „samo” -100%, onda bi to znacilo da si na apsolutnoj nuli i da si izgubio sve pare. Ali ovde ne samo da si izgubio svojih originalnih $30,000 nego si još duzan $30,000, sto će reći da je tvoj prinos (kranja vrednost - početna vrednost)/početna vrednost = (-30,000-30,000)/30,000 = -200%„. Mislim, ovo je toliko osnovno da je neozbiljno za nekog finansijskog novinara da pravi takve greške.

Mene mrzi da čitam dalje clanak ako neko pravi ovakve greške. Naravno sad može Stef da me napadne opet i da kaže da od drveta ne vidim sumu. To sto je neko ”malo„ (+/- 100% ?! :) pogresio u racunu ne znači da na nekretninama ne može da se zaradi. Ma naravno da može da se zaradi. To sam i ja bio rekao. Samo je pitanje da li investiranje kroz nekretnine za izdavanje zaista ima najbolje odnos za rizik i ocekivanu dobit. Ako ne želiš da radis oko nekretnine (u kom slučaju to vise nije pasivno investiranje nego ti postaje posao sa strane gde ulazes svoje vreme), onda ti sigurno investiranje u jednu nekretninu nije najbolji način da investiras.

Ono sto je meni interesantno je da ti ovom clanku koji je pisala novinarka (koja gresi u procentima) verujes dok drugim clancima koje pišu ljudi koji dobijaju Nobelovu nagradu ne verujes. Je li to ”confirmation bias„ da trazis samo podatke koji već potvrdjuju tvoje mišljenje? Ja često eksplicitno tražim podatke koji opovrgavaju moje mišljenje. Eto zato i pricam na forumima na srpskom da vidim hoće li neko da mi ukaze kako investiranje kroz indekse nije najbolje. (Za sada naravno niko nije ukazao ništa ni priblizno!) Umesto toga mogao bih da pricam na Bogleheads forumu na engleskom sa ljudima koji svi investiraju (svi investiramo) kroz indekse pa je to onda ”preach to the choir„.

Da li je ona uradila poredjenje gde se na berzu ulaze sa 10X ”leverage„ kao u tu kucu? Pa nije isti rizik uloziti bez leverage i sa 10X leverage.”

> to je clanak sto si ti nakacio
Okej, ja sam pogresio sto sam stavio link bez da čitam clanak. Bio sam guglao nešto za poredjenje stock market-a i housing-a (da vidim ima li taj tvoj Menhetn negde :), i onda sam slučajno naleteo na taj clanak iz Kanade. Za pola sekunde prelistavanja je izgledao okej, pa sam ostavio link. Možda je clanak i dalje okej, i pored tih ogromnih gresaka u racunu na poceku, ali mene mrzi da čitam dalje posle tih gresaka.